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微乐辅助器通用版游戏亮点
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新京报贝壳财经记者 徐倩 编辑 杨娟娟 校对 王心
“从去年到现在 ，我买了7套天津的‘老破小’，全部是自有现金 ，总价350万 ，月租金总额1.5万，租售比最高6% ，也有3%—4%的 ，平均租售比约5%。 ”3月18日，李先生对新京报贝壳财经记者表示 。
而近期 ，成都一位女性买家也因“抄底 ”了成都8套“老破小”而在社交媒体上走红 。据称 ，这8套房总价330万，租金总额每月2.1万元。
随着“老破小 ”行情走火 ，强二线城市如成都 、天津等出现了一批“抄底 ”老破小的人群 ，他们的核心逻辑是“总价比、高租售比（月租金×12/房屋总价）” 。
那么，“老破小 ”为何突然火了，甚至有人开始“批量 ”购买？这背后又隐藏着哪些风险？
有买家批量入手“老破小”
花了350万元 、已购入7套天津“老破小 ”房源的李先生介绍 ，其入手的房子一般比市场价要便宜10% ，“大多是一些着急出售的，要求全款 ，买得多了 ，就会有专门的渠道 。 ”李先生表示：“50万元能在天津核心区买一套两室的‘老破小’，月租金2000元 ，租售比4.8% ，每月都可以有固定的现金流收入。同时，从长期来看 ，我也认为‘老破小’行情会持续 ，房价会上涨，将来合适时机还可以卖掉。”
无独有偶 ，成都一位女性买家在社交媒体上分享她入手多套“老破小 ”的经历而走红 。据她称 ，她曾经几乎每天都刷房源到凌晨两点，一天问几十套 。成都二环内的大中介，几乎都在帮她找房。
这个女性买家的眼光很“毒 ”：只选择总价30万—40万元 ，租售比超5%的“老破小” 。其购入的8套老破小 ，总价330万 、贷款220万，租金总额每月2.1万 ，不光覆盖全部月供1.4万 ，还能留下近10%的利润 。
那么，曾经被瞧不上的“老破小” ，如今怎么成了“香饽饽 ”？
“老破小 ”为何火了？
实际上 ，“老破小”行情从去年就已经开始启动。上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“在这轮房价调整中，‘老破小’成降价主力 ，已经跌到底部了 ，部分房源还超跌了，‘以价换量’催生交易的达成 。 ”
以北京、上海市场为例 ，据上海中原地产数据 ，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升 。同样 ，拉长近五年的时间轴来看 ，北京二手房成交结构中，总价300万以下的房源占比从23.3%大幅提升至46.7%。
而2月份 ，京沪二手房房价上涨的信号更加速了买家“上车 ”的心态 。据3月16日国家统计局发布的数据 ，2月，北京和上海二手房房价指数分别环比上涨0.3%和0.2% ，被市场解读为“转折信号” 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“多重原因导致‘老破小’房源受到追捧 ，首先，房价已回落至2015年左右水平 ，首付比例下调至15% ，房贷利率处于历史低位，地方政府收储政策也对市场信心形成提振。同时 ，房价止跌或上涨预期开始形成 ，挂牌量最大的压力期已逐步过去 。在这一过程中，租售比开始超越固定存款的收益率，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现 ，也成为本轮二手房交易中被广泛讨论的核心指标 。 ”
“租售比高于存银行 ”
租售比 ，正在成为“老破小”交易中谈论的关键词。
一名上海中介向记者算了一笔账，目前挂牌一套上海静安区彭浦板块的一室户的“老破小 ” ，总价99万元 ，月租金3000元，租售比就达到了3.6% ，“比存银行划算 ”。
从多数城市来看 ，住宅的租售比已超过2%，部分案例甚至已实现“以租养贷”的临界突破 。以上海为例 ，目前上海市区“老破小 ”相关个案的租售比普遍在2.3%到3.1%之间 。
同时 ，相对于一线城市，强二线城市如成都 、天津等由于房源?
