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　　热点城市“地王 
”频现 
，当前房企更愿意在“确定性强”的地块上重金布局

　　文|《财经》研究员 辛晓彤

　　编辑 | 杨立赟

　　236亿元
，广州“新地王
 ”诞生 。

　　2月25日 ，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让 
。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块 
，八家房企上演了一场持续9小时
 、竞价243轮的“土地争夺战”，引得超10万人围观
 ，服务器多次崩溃
。

　　最终，越秀地产将该地块收入囊中 
，溢价率为26.6% 。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二
、全国第五
，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王 
”纪录 ，被视作地产行业的“强心剂
” 
。

　　参与竞拍八家房企皆为国央企 
，一方面显示出头部央国企对一线城市房地产基本面的信心
，另一方面也说明了当前在拿地环节的竞争格局
。

　　克而瑞地产研究中心在相关报告中指出 ，当前土地市场的核心特征是 “央国企主导 、聚焦核心城市 ” 
，而土地市场真正回归正轨
，仍需依托销售端的实质性回暖与民企投资的全面重启 。

　　从数据与市场现实来看 ，广州马场“地王 
”的诞生 
，是2025年全国核心城市地王频现现象的延续
，这一结果更多由地块自身的核心价值决定 ，短期内并不代表市场整体回温 
。

　　2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3% 
，创下四年来新高，但整体来看溢价率高于1%的地块仅占17%。也就是说
 ，各地的“地王
”背后，是土拍市场结构性的冷热不均
 。

　　“热点城市核心地块的受关注度持续走高 
，本质是市场谨慎度提升的表现
，房企在市场预期尚未完全明朗的情况下 ，更愿意将资金投向确定性强的优质地块。 ”58安居客研究院院长张波对《财经》表示 
，当一二线城市外围地块
 、三线城市核心地块均迎来市场追捧时
，才是房地产市场完全复苏的明确信号 
。

　　珠江新城最后的“遗珠 
”

　　这场土拍鏖战的爆发 ，从地块亮相之初便已埋下伏笔
。

　　2月10日 
，2026年广州市首场土地推介沙龙上
，马场是其中重点推介地块 。中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉《财经》 ，该地块是广州近十年来出让过地块中位置最核心
、体量最大 、功能最齐全的地块 
。

　　作为广州的核心CBD 
，珠江新城早已寸土寸金
，土地供应极度稀缺 ，马场一期地块也因此被称作珠江新城CBD最后的“遗珠
” 
，该地块恰好坐落于广州核心发展轴之上，区位优势无可替代
。

　　马场一期的起拍价为186亿元
 ，已经超过广州绝大多数地块的最终成交价，是广州近15年出让的起拍门槛最高的地块之一 。

　　地块的价值还体现在周边典型豪宅项目云集 
。距马场一期地块约2.2公里的保利玥玺湾 
，2025年11月开盘首日销售额便突破100亿元
，成为2025年全国首个开盘当日破百亿的项目
。该项目成交均价高达17万元/平方米 ，最高单价更是超30万元/平方米 。

　　中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为 
，马场地块在天河区的稀缺性决定了其核心价值
，后续开发企业可通过产品升级持续维持项目溢价 ，而此次土拍的激烈竞标 
，也对周边在售项目的价格形成了正向推动 
。

　　竞拍当天的八家房企分别是越秀 、保利

、招商、华润置地  、珠江实业
、广州城投
、广州建筑以及广州地铁
，均为国央企
。民企缺席了这场核心地块的争夺战 ，也从侧面反映出当前市场的拿地格局 。

　　根据规划 
，马场一期将被打造成高端住宅 、顶奢商业
 、甲级办公
、优质教育的全能综合体
，并建设总绿地面积超10公顷的城央公园 ，成为珠江新城的又一城市标杆 
。

　　出让协议明确要求 
，竞得方须引入一家高端时尚百货运营企业，项目