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【央视新闻客户端】
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界面新闻记者 | 韩理
商业不动产REITs申报踊跃 。
2月27日 ，广发基金申报广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs，这是自1月29日首单商业不动产公募REITs申报以来的第14只产品 。界面新闻根据公开资料梳理 ，上报的这些产品的资产形态覆盖商业零售 、综合体、办公楼 、酒店等多个业态 ，合计拟募集的资金也超过了417亿元。
图片来源：界面新闻整理
与基础设施REITs相比，商业不动产REITs在申报流程上无需发展改革委这一环节，可直接向证监会系统申报 。以往基础设施REITs项目需先经由省 、国家两级发展改革委推荐 ，再由证监会和交易所审核 ，而商业不动产REITs则省略了这一环节，节奏明显更快 。
值得注意的是 ，相较于基础设施REITs过往设定的刚性分派率 ，商业不动产REITs的分派率是一个相对值，这进一步提高了相关公司申报商业不动产REITs的积极性。
根据华泰证券的测算 ，以评估值平价发行价格为锚 ，首批申报的10只产品2026年预测分派率均值为 4.75%，较2025年新发的消费REITs均值略低 ，但高于二级市场估值下的水平约106pct 。这10只产品分派率区间为3.79%-5.21% ，分业态来看，办公、零售 、酒店 、办公零售综合体业态均值分别为4.5%、4.7% 、4.8% 、5.1% 。
监管对于这批产品的反馈也极为迅速 ，近期已经有6只产品收到问询函。分别是在上交所申报的汇添富上海地产REIT、华安锦江酒店REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT 、华夏凯德REIT 、华夏保利发展REIT ，以及在深交所申报的华泰紫金华住安住REIT 。
从上交所的问询函来看，针对汇添富上海地产REIT，上交所的核心关注点是土地用途合规性、单一客户依赖和估值参数的合理性；华安锦江酒店REIT的核心关注点是经营指标下滑趋势 、品牌授权依赖 、资本性支出预测；对中金唯品会奥特莱斯REIT核心关注点是租约短期集中到期、联营模式复杂性 、历史建设手续瑕疵 。
此外 ，对华夏凯德REIT的关注点在于同业竞争的防范 、出租率和租金单价的大幅波动；对华夏保利发展REIT的关注点在于其关联方整租模式、估值参数合理性；而对华泰紫金华住安住REIT的关注点则在于管理加盟模式中品牌授权问题 、参数取值合理性和运营财务状况。
瑞思研究院相关研究员指出 ，综合来看，监管的问询逻辑呈现出以下共性特征：
首先是在合规性上 ，问询函针对“土地用途不符 ” 、“未批先建 ”、“资产边界不清 ”等历史遗留问题 ，要求详细论“是否构成实质性法律障碍 ” 、“风险兜底措施 ”，意在控制实质性风险。
其次是运营预测 ，问询函针对部分项目存在“历史业绩下滑但预测期增长 ”的情况 ，明确要“结合市场环境重新论证合理性 ”，并要求进“极端压力测试 ” 、“敏感性分析 ” ，意在压实估值 。
第三是风险揭示 ，问询函不仅关注宏观风险，更聚焦于微观的具体风险点 ，针对“2026年大面积租约到期 ”、“单一租户依赖 ”、“品牌授权终止 ”等现实问题 ，要求发行人提“切实可行的应对方案 ”而非泛泛而谈，将投资者保护落到实处 。
还就一点是治理机制，问询函高度重视项目公司与原始权益人之间“人员 、财务 、资产、机构 、业务 ”五独立 ，特别是针“关联交易公允性 ” 、“同业竞争 ”等共性问题 ，提出了严格的披露和承诺要求。
有业内人士指出，首批反馈问询既是对项目质量的审慎把关 ，又体现了监管部门在增强制度包容性适应性方面的积极探索 。“首批项目反馈意见隐含了重大性判断的核心落脚点 ，即是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性 。消防验收等关键合规手续缺
